Dacă locuiești la bloc și te gândești să faci schimbări pentru a-ți îmbunătăți apartamentul, este esențial să știi ce modificări sunt permise și ce autorizații sunt necesare. În România, legea diferențiază între modificările simple, care nu afectează structura clădirii, și cele care implică schimbări majore, cum ar fi mutarea pereților, înlocuirea instalațiilor sau transformarea balconului. Află de la specialiștii Storia ce lucrări poți face fără autorizație de construcție, când ai nevoie de aprobări oficiale și care sunt pașii pentru a obține documentele necesare.
Legislația care reglementează modificările în apartament
Prevederile care reglementează lucrările de construcții dintr-un apartament de bloc se regăsesc în următoarele acte normative:
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
Este legea principală care stabilește ce lucrări se pot face doar pe baza unei autorizații. Conform acesteia, orice modificare de structură, compartimentare, extindere, închidere de balcon sauintervenție asupra instalațiilor comune necesită autorizație de construire. Există și lucrări exceptate, cum ar fi zugrăvirea, schimbarea pardoselilor sau montarea obiectelor sanitare fără modificarea traseelor.
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
Reglementează planurile urbanistice și condițiile de încadrare în zona unde se află imobilul. Aceste prevederi stabilesc dacă anumite intervenții sunt permise și în ce condiții.
Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari
Stabilește drepturile și obligațiile locatarilor din blocuri. Fiecare proprietar poate face modificări în apartament, cu condiția să nu afecteze structura de rezistență, părțile comune sau să creeze prejudicii vecinilor. Modificările vizibile la exterior sau cele care influențează instalațiile comune necesită acordul asociației și al vecinilor direcți.
Normele metodologice de aplicare
Acestea detaliază procedurile, documentele și etapele necesare pentru obținerea certificatelor și autorizațiilor, inclusiv pentru certificatul de edificare a construcției.
Modificări care necesită autorizație de construcție
Dacă vrei să faci modificări majore, care afectează structura sau aspectul clădirii, vei avea nevoie de autorizație de construire. Exemple:
- dărâmarea sau ridicarea de pereți – inclusiv cei neportanți, deoarece se poate modifica compartimentarea apartamentului;
- închiderea balconului cu tâmplărie PVC sau aluminiu – pentru că modifică fațada clădirii;
- schimbarea dimensiunii golurilor de ferestre sau uși – intervenții ce afectează structura clădirii;
- modificarea instalațiilor de gaz, apă sau electricitate – mai ales dacă implică mutarea conductelor, a coloanelor comune sau modificarea puterii electrice instalate.
Aceste lucrări sunt reglementate strict și necesită autorizații pentru a fi sigure și conforme cu legea.
Ce fel de modificări poți executa în apartament fără autorizație de construire?
Nu toate lucrările de renovare cer aprobări legale. Există o serie demodificări pe care le poți face fără să obții autorizație de construcție:
- zugrăvirea pereților și tavanului – o lucrare estetică ce nu afectează structura;
- schimbarea parchetului, gresiei sau faianței – atâta timp cât nu intervii asupra pereților portanți sau instalațiilor comune;
- înlocuirea ușilor și ferestrelor cu unele de aceeași dimensiune – dacă nu modifici golurile de zidărie;
- montarea de obiecte sanitare noi – cu condiția să nu schimbi traseul instalațiilor de apă și canalizare.
Aceste lucrări sunt considerate de întreținere și modernizare, iar legea îți permite să le faci liber, fără a cere acordul primăriei sau alasociației de proprietari. Totuși, este recomandat să informezi asociația pentru a evita discuții cu vecinii.
| Fără autorizație | Cu autorizație |
| Zugrăvire, văruire, tapetare | Dărâmarea sau construirea de pereți (portanți sau de compartimentare) |
| Schimbarea parchetului, gresiei, faianței | Închiderea balconului sau modificarea fațadei |
| Înlocuirea ușilor și ferestrelor cu altele de aceeași dimensiune | Schimbarea dimensiunii golurilor de uși/ferestre |
| Montarea/mutarea obiectelor sanitare fără schimbarea traseului instalațiilor | Mutarea instalațiilor de gaze, apă, electricitate, încălzire |
| Montarea mobilierului fix, aerului condiționat în interior | Montarea aerului condiționat pe fațadă sau acoperiș |
| Reparații și întreținere interioară (zugrăveli, tencuieli, pardoseli) | Modificări ale structurii de rezistență (pereți portanți, planșee) |
| Reparații instalații interioare (fără modificări de traseu) | Extinderi, compartimentări noi, schimbări majore ale compartimentării |
| Înlocuirea centralelor sau caloriferelor cu altele similare (fără modificarea traseelor) | Mutarea centralei sau schimbarea amplasamentului coloanelor comune |
Ce autorizații sunt necesare și de unde le obții
Pentru lucrările care cer aprobări, procesul implică mai mulți pași:
- Acordul asociației de proprietari și al vecinilor direcți – pentru modificări care afectează pereți comuni sau fațada clădirii;
- Avizul furnizorilor de utilități – în cazul modificării instalațiilor de gaz, apă sau electricitate;
- Certificatul de urbanism – emis de primărie, document care precizează ce avize suplimentare sunt necesare;
- Autorizația de construire – se obține tot de la primărie, pe baza unui dosar ce include proiectul tehnic realizat de un arhitect autorizat și avizele cerute prin certificatul de urbanism.
Durata de obținere a autorizației poate varia între 30 și 90 de zile, în funcție de complexitatea lucrării.
Poți aduce modificări unui apartament achiziționat prin credit bancar?
Da, poți aduce modificări unui apartament cumpărat prin credit bancar, dar trebuie să ții cont de câteva aspecte importante:
Proprietatea și dreptul de folosință
Chiar dacă apartamentul este achiziționat prin credit, tu ești proprietarul legal al imobilului din momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Banca are însă oipotecă asupra apartamentului, ceea ce înseamnă că are un drept de garanție, nu de administrare. În principiu, ai voie să faci modificări, dar ele trebuie să respecte legislația și să nu scadă valoarea apartamentului.
Modificări minore
Lucrările de întreținere și estetică (zugrăvire, schimbare de parchet, montarea de obiecte sanitare sau mobilier fix, schimbarea ușilor interioare) se pot face liber, fără să fie nevoie de aprobarea băncii sau de autorizații.
Modificări majore
Dacă vrei să faci modificări structurale (dărâmarea pereților, închiderea balconului, schimbarea traseului instalațiilor de gaz, apă sau electricitate),schimbarea destinației imobilului:
- ai nevoie de autorizație de construire conform Legii 50/1991;
- în anumite situații, banca poate cere să fie informată, pentru că imobilul constituie garanția creditului și orice modificare semnificativă îi poate afecta valoarea. Unele contracte de credit prevăd explicit această obligație.
- trebuie să respecți și regulile asociației de proprietari, mai ales pentru lucrările care influențează fațada sau părțile comune.
Riscuri dacă faci modificări ilegale
- poți primi amenzi de la autorități;
- banca poate considera că ai diminuat valoarea garanției și să-ți ceară remedierea situației;
- vei avea probleme lavânzarea apartamentului, dacă modificările nu sunt înregistrate legal în documentația cadastrală.
Când ai nevoie de acordul asociației de proprietari pentru modificările din apartament? Ai nevoie de acordul asociației de proprietari atunci când modificările din apartament afectează sau pot afecta părțile comune ale imobilului ori confortul și siguranța celorlalți locatari. În linii mari, acestea sunt situațiile principale:
Modificări care ating structura de rezistență sau compartimentarea blocului
- dărâmarea sau ridicarea de pereți portanți ori de compartimentare;
- spargerea planșeelor, modificarea șapei sau alte intervenții care pot afecta stabilitatea clădirii.
Modificări vizibile la exterior
- închiderea balconului sau a logiei;
- schimbarea tâmplăriei exterioare (culoare, model) când se impune un aspect unitar pe fațadă;
- montarea de aparate de aer condiționat pe fațadă sau de antene satelit pe acoperiș;
- schimbarea aspectului fațadei prin zugrăvire sau termoizolare parțială.
Intervenții asupra instalațiilor comune
- modificarea traseului instalațiilor de apă, gaze, canalizare, energie electrică sau termoficare, atunci când acestea sunt comune mai multor apartamente;
- mutarea contoarelor, coloanelor de apă sau gaz.
Alte situații prevăzute de lege și de statutul asociației
- orice lucrare care poate produce disconfort, zgomot, vibrații sau prejudicii vecinilor;
- lucrări care implică folosirea spațiilor comune (ex. casa scării, subsol, terasă).
Întrebări frecvente despre modificări pe care le poți face în apartament
Pot zugrăvi sau schimba parchetul fără autorizație?Da. Lucrările de finisaje interioare, cum ar fi zugrăvirea, schimbarea parchetului, gresiei sau faianței nu necesită autorizație de construire.
Am nevoie de autorizație pentru a închide balconul?Da. Închiderea balconului modifică fațada clădirii și necesită autorizație de construire, acordul asociației de proprietari și, de obicei, acordul vecinilor direcți.
Pot să dărâm un perete interior fără autorizație?Depinde. Dacă este un perete de compartimentare (neportant), unele autorități cer autorizație, altele acceptă lucrări fără. Dacă este perete de rezistență, ai nevoie obligatoriu de autorizație și expertiză tehnică.
Ce lucrări necesită neapărat acordul asociației de proprietari?Toate modificările care afectează fațada, părțile comune (subsol, acoperiș, casa scării) sau instalațiile comune (apă, gaze, electricitate, termoficare).
Cine eliberează autorizația de construire?Primăria locală, prin departamentul de urbanism, pe baza unui certificat de urbanism și a documentației tehnice (proiect, avize, acorduri).
Pot să mut centrala termică sau aragazul în altă cameră?Nu fără autorizație. Orice modificare la instalațiile de gaze sau termice trebuie proiectată și avizată de firme autorizate, apoi autorizată de primărie.
Ce se întâmplă dacă fac modificări fără autorizație?Poți primi amendă, ți se poate cere să readuci apartamentul la starea inițială, iar la vânzare vei avea probleme cu intabularea dacă modificările nu sunt înregistrate legal.
Cât durează obținerea unei autorizații de construire?În medie între 30 și 60 de zile de la depunerea completă a documentației, dar poate dura mai mult dacă sunt necesare avize suplimentare.
Renovarea apartamentului aduce un plus de confort și valoare locuinței, însă este important să cunoști ce modificări poți face fără autorizație și când trebuie să obții aprobări oficiale. Lucrările minore, precum zugrăvitul sau schimbarea parchetului, pot fi realizate liber. În schimb, modificările de structură, închiderea balconului sau schimbarea instalațiilor necesită autorizație de construire și avize de la furnizorii de utilități. Respectarea legii îți oferă siguranță, liniște și un apartament care își păstrează valoarea în timp.
– Servicii de creare site web
