„A scăzut sau a crescut prețul?” Depinde. La Brașov, Craiova, Iași sau la Pitești, Bacău, Piatra Neamț? La apartamente noi, vechi sau case? În orașele mari sau în „sateliții” metropolitani? Mai multe camere sau terenuri mai mari sau mai puține camere și terenuri mai mici?

„Piața e blocată. Sigur cad și prețurile!” Nu neapărat. Numărul tranzacțiilor poate scădea. Însă valoarea acestora poate avea o altă evoluție. Totul depinde de motivația cumpărătorilor și vânzătorilor. Dincolo de profeții și alte apocalipse, piața este decisă prin decizii individuale și tranzacții finalizate.

De exemplu, în analiza pentru Semestrul 1 2026, conform studiului VERIDIO Residential Market Review, cu 100.000 euro îți poți cumpăra locuințe foarte diferite: ~37 mp în Cluj-Napoca, ~47 mp în Brașov, ~50 mp în Iași, ~52 mp în Timișoara și ~65 mp în Pitești sau Alba Iulia. Însă nu toți metrii pătrați sunt egali. Cu cât suprafețele sunt mai mici, cu atât prețul pe mp tinde să fie mai ridicat. Iar apartamentul cu 2 camere continuă să domine tranzacțiile.

Cele mai ridicate ponderi ale locuințelor nou construite (2021 – 2026), în tranzacțiile observate în Semestrul 1 2026, apar în județele Ilfov și Timiș, cu peste 50%. Ele sunt urmate de Iași (30,7%), Brașov (29,0%), București (28,8%), Cluj (26,4%) și Alba (25,0%). În egală măsură, în zece județe, în tranzacțiile observate în baza analizată, nu au apărut apartamente construite în perioada 2021–2026. Și cu toate acestea ponderea acestora în totalul tranzacțiilor nu este, în sine, un indicator al nivelului de preț.

Între T1 și T2, mediana prețului de tranzacție pe mp util al apartamentelor a coborât de la aproximativ 1.702 EUR/mp la 1.645 EUR/mp. Dar cea mai mare parte a diferenței se explică prin schimbarea structurii tranzacțiilor. Pentru proprietăți comparabile, variația este foarte mică.

Sateliții marilor orașe devin piețe imobiliare mature – uneori depășind chiar nivelul acestora. Este exemplul comparației dintre Șelimbăr (~1.923 EUR/mp) și Sibiu (~1.845 EUR/mp). O situație similară am avea și dacă am compara Popești-Leordeni (2.027 EUR/mp) cu Sectorul 4 din București (1.917 EUR/mp).

La polul opus avem comparația dintre Cluj-Napoca (~3.017 EUR/mp) și Florești (~1.900 EUR/mp), Apahida (~1.931 EUR/mp) sau Baciu (~2.191 EUR/mp). Similar constatăm și pentru Iași, Brașov, Timișoara și probabil majoritatea marilor orașe din țară.

Bineînțeles, diferențele de infrastructură, utilități și accesul la servicii publice și de proximitate pot explica multe dintre aceste exemple dincolo de ce stil de viață își dorește cumpărătorul să aleagă. Cifrele din prezent nu sunt obligatorii pentru viitor, ci doar surprind comportamentul actual raportat la realitățile curente.

De asemenea, studiul include alte două teme foarte importante: estimări ale randamentelor brute și ale intervalelor indicative ale ratelor de capitalizare rezidențiale, precum și calculul ratei efective de impozitare a clădirilor pornind de la prețuri reale de tranzacționare. Căci o analiză serioasă a pieței imobiliare rezidențiale trebuie să includă valorificarea și impozitarea proprietăților pentru a răspunde responsabil întrebărilor celor activ implicați în acest domeniu – vânzători, cumpărători, dezvoltatori, investitori și finanțatori.

VERIDIO Residential Market Review propune o analiză amplă a tranzacțiilor rezidențiale, piețelor locale și diferențelor regionale din Semestrul 1 2026 cu scopul de a înțelege realitățile din spatele cifrelor pentru 50 de orașe, inclusiv numeroase piețe mai rar acoperite de analizele publice.

Tocmai pentru că un singur preț pe metru pătrat nu poate descrie diferențele dintre orașe, dintre cartiere, dintre locuințe noi și vechi sau dintre apartamente și case. Iar oamenii nu cumpără medii aritmetice, ci o locuință anume, într-o zonă anume și cu anumite caracteristici care vor face posibil stilul de viață pe care și-l doresc și îndeplinirea planurilor de viitor.

„Am pornit de la o întrebare simplă: putem vorbi despre «piața rezidențială din România» ca despre o singură piață? Datele ne arată că nu. Prețul, produsul cumpărat, randamentul și chiar relația dintre oraș și zona periurbană diferă suficient de mult încât concluziile naționale trebuie întotdeauna puse în context local. Mai mult, informațiile pe care le avem la dispoziție ne permit să extindem analiza dincolo de prețul median, către teme de interes pentru viitor, cum este rata efectivă a impozitului pe proprietate. Continuarea analizei semestriale va permite să adăugăm și analiza evoluțiilor, pentru o înțelegere mai aprofundată a pieței imobiliare rezidențiale din România.”

Adrian Vascu, Senior Partner VERIDIO

VERIDIO Residential Market Review este un proiect VERIDIO – centrul de excelență în servicii complete de evaluare acoperind toate tipurile de bunuri și specializări: evaluări de întreprinderi, proprietăți imobiliare (EPI), bunuri mobile (EBM), echipamente, active necorporale (ENEC), valori economice (VE) și proiecte complexe care combină mai multe tipuri de evaluări sau din teme complementare acestora.

 

01  România are mai multe niveluri de piață Cluj-Napoca se situează la aproximativ 3.017 EUR/mp, în timp ce Satu Mare este la aproximativ 1.104 EUR/mp. Diferențele teritoriale sunt prea mari pentru a vorbi despre un singur „preț al României”.	02  100.000 EUR cumpără locuințe foarte diferite În tranzacțiile din jurul acestui buget: ~37 mp în Cluj-Napoca, ~47 mp în Brașov, ~50 mp în Iași, ~52 mp în Timișoara și ~65 mp în Pitești sau Alba Iulia.
03  Două camere este produsul dominant Dintre tranzacțiile pentru care numărul de camere este cunoscut, apartamentele cu 2 camere reprezintă ~50,5%, iar cele cu 3 camere ~32,4%. Garsonierele sunt ~11%, iar 4 camere ~5,9%.	04  Aproape 60% din vânzări sunt în clădiri construite până în 1990 Cca 60 % dintre apartamentele cu an de construire cunoscut sunt în imobile finalizate până în 1990. Locuințele construite în 2021–2026 reprezintă ~22 % din tranzacțiile analizate.
05  Bucureștiul are șase niveluri distincte Ordinea sectoarelor după nivelul central este: S1 – 2.718 EUR/mp; S2 – 2.413; S3 – 2.217; S6 – 2.076; S4 – 1.917; S5 – 1.731 EUR/mp.	06  După Cluj și București, Brașov conduce grupul marilor orașe Brașov – 2.211 EUR/mp; Craiova – 2.034; Iași – 1.997; Timișoara – 1.955; Constanța – 1.893; Sibiu – 1.845; Târgu Mureș – 1.776; Oradea – 1.742 EUR/mp.
07  Semestrul 1 indică mai degrabă stabilitate decât scădere Nivelul brut a coborât de la ~1.702 EUR/mp în T1 la ~1.645 EUR/mp în T2, dar cea mai mare parte a diferenței se explică prin schimbarea structurii tranzacțiilor. Pentru proprietăți comparabile, variația este foarte mică.	08  Apartamentele mai mari au, de regulă, un preț unitar mai mic Nivelul central scade de la ~1.920 EUR/mp la 1 cameră, la ~1.725 la 2 camere, ~1.560 la 3 camere și ~1.446 EUR/mp la 4 camere. Prețul total crește, dar nu proporțional cu suprafața.

 

Figura 1. Suprafața utilă mediană a apartamentelor tranzacționate la valori între 90.000 și 110.000 EUR, pentru piețe locale selectate.

 

Harta 1. Mediana prețului de tranzacție pe mp util al apartamentelor, pe județe, Semestrul 1 2026. Sunt reprezentate toate cele 42 de județe.

Concluzie. Cele mai ridicate niveluri județene apar în Cluj și București, urmate de Dolj, Brașov și Iași; în partea opusă se află mai multe județe din sud și vestul interior. Harta trebuie privită ca imagine teritorială a bazei observate, nu ca un clasament al calității piețelor.

 

Tabelul 1. Nivelurile județene ale apartamentelor. Valorile sunt mediane EUR/mp util și sunt grupate pe intervale pentru a evidenția zonarea pieței; în interiorul fiecărui interval județele sunt ordonate descrescător.

Interval al medianei județene	Județe, în ordine descrescătoare a medianei EUR/mp util
≥ 2.000 EUR/mp	Cluj – 2.356; București – 2.110
1.700–1.999 EUR/mp	Dolj – 1.995; Brașov – 1.970; Iași – 1.913; Timiș – 1.823; Constanța – 1.810; Sibiu – 1.798; Ilfov – 1.768
1.400–1.699 EUR/mp	Bihor – 1.637; Olt – 1.630; Gorj – 1.571; Mureș – 1.546; Argeș – 1.532; Harghita – 1.488; Maramureș – 1.439; Buzău – 1.406
1.200–1.399 EUR/mp	Arad – 1.394; Prahova – 1.386; Vâlcea – 1.351; Suceava – 1.348; Galați – 1.337; Alba – 1.313; Vaslui – 1.302; Tulcea – 1.277; Botoșani – 1.256; Covasna – 1.234; Bistrița-Năsăud – 1.225
< 1.200 EUR/mp	Ialomița – 1.184; Bacău – 1.170; Dâmbovița – 1.145; Caraș-Severin – 1.126; Neamț – 1.123; Satu Mare – 1.100; Mehedinți – 1.095; Vrancea – 1.091; Călărași – 1.081; Giurgiu – 1.044; Brăila – 1.040; Sălaj – 1.017; Hunedoara – 945; Teleorman – 900

 

 

 

 

Repere locale – principalele orașe

 

Tabelul sintetizează principalele repere locale și este ordonat descrescător după mediana EUR/mp util. Mediana EUR/mp util este valoarea centrală a prețurilor unitare observate; prețul total median și suprafața utilă mediană descriu tranzacția aflată la mijlocul distribuției. Ponderea 2021–2026 arată proporția apartamentelor construite în această perioadă, iar „interval valoric dominant” indică segmentul de preț total în care se concentrează cele mai multe tranzacții.

 

Oraș / sector	Mediană EUR/mp util	Preț total median (EUR)	Suprafață utilă mediană (mp)	Pondere locuințe 2021 – 2026	Tip dominant	Interval valoric dominant
Cluj-Napoca	3.017	165.000	53	15%	2 camere	>150k
București S1	2.718	143.375	55	30%	2 camere	>150k
București S2	2.413	130.500	54	25%	2 camere	>150k
București S3	2.217	119.000	55	30%	2 camere	100–150k
Brașov	2.211	121.500	56	20%	2 camere	100–150k
București S6	2.076	105.000	51	33%	2 camere	100–150k
Craiova	2.034	88.000	45	8%	2 camere	70–100k
Iași	1.997	97.000	51	20%	2 camere	70–100k
Timișoara	1.955	106.000	54	27%	2 camere	100–150k
București S4	1.917	95.000	49	18%	2 camere	100–150k
Constanța	1.893	97.000	50	9%	2 camere	70–100k
Sibiu	1.845	82.750	47	6%	2 camere	70–100k
Târgu Mureș	1.776	92.332	54	18%	2 camere	100–150k
Oradea	1.742	85.000	49	19%	2 camere	70–100k
București S5	1.731	84.893	47	41%	2 camere	<70k
Slatina	1.680	84.500	53	10%	2 camere	70–100k
Târgu Jiu	1.586	73.000	45	13%	2 camere	70–100k
Pitești	1.549	85.000	57	8%	3 camere	70–100k
Alba Iulia	1.489	86.500	63	29%	2 camere	70–100k
Baia Mare	1.466	66.000	49	12%	2 camere	<70k
Buzău	1.465	83.500	58	6%	3 camere	70–100k
Suceava	1.405	82.000	60	5%	3 camere	<70k
Arad	1.395	84.000	64	0%	2 camere	70–100k
Râmnicu Vâlcea	1.393	63.000	43	10%	2 camere	<70k
Ploiești	1.388	68.000	48	5%	2 camere	<70k
Vaslui	1.357	66.750	48	0%	2 camere	<70k
Galați	1.342	70.525	53	5%	3 camere	<70k
Târgoviște	1.294	69.500	49	9%	2 camere	<70k
Sfântu Gheorghe	1.293	67.100	64	0%	2 camere	<70k
Tulcea	1.277	70.000	49	7%	2 camere	70–100k
Botoșani	1.256	70.000	51	5%	2 camere	<70k
Bistrița	1.231	74.500	62	15%	3 camere	70–100k
Bacău	1.204	64.476	50	7%	2 camere	<70k
Deva	1.200	55.000	50	12%	2 camere	<70k
Focșani	1.173	68.250	58	17%	2 camere	<70k
Călărași	1.167	64.000	57	0%	2 camere	<70k
Piatra-Neamț	1.138	68.000	61	15%	3 camere	<70k
Drobeta-Turnu Severin	1.106	57.750	50	0%	2 camere	<70k
Satu Mare	1.104	61.300	55	13%	2 camere	<70k
Reșița	1.055	59.000	50	0%	2 camere	<70k
Brăila	1.040	58.520	60	0%	3 camere	<70k
Zalău	1.033	63.000	59	3%	3 camere	<70k